헨리 조지의 토지공개념 사상을 중심으로 살펴본
부동산 문제의 본질과 명쾌한 해법!

저자인 전강수 교수(대구가톨릭대학교 경제금융부동산학과)는 경실련 토지주택위원장, 토지정의시민연대 정책위원장 등을 역임하며 사회운동의 일선에서 오랫동안 부동산 문제에 천착해온 인물이다. 그는 경제학에서 결코 소홀히 다뤄서는 안 되는 토지이론을 널리 알리고 일반 대중의 공감을 얻을 수 있는 해법을 제시하고자 이 책을 썼다고 밝히면서, 현대 경제학자들이 토지를 무시하게 된 원인을 폭로하고 토지이론과 투기의 경제학을 쉽게 풀어줌으로써 절름발이 경제학에 목발을 달아준다.

변함없는 조지스트의 일원이면서도 헨리 조지를 무조건 추종하기보다 그의 한계를 학문적·현실적으로 명확히 인식하고 그를 뛰어넘어 한국적 상황에서 어떤 선택이 가장 최선일 수 있는지를 끊임없이 고민해온 저자의 학자적 양심이야말로 이 책의 가장 큰 미덕이다. 또한 이 이론들에 근거한 저자의 대안은 진보-보수, 좌-우의 높은 장벽을 넘어 국민 생활의 질적 향상을 위한 대사회적 토론의 든든한 밑거름으로 활용할 만한 혜안임을 독자들은 책 전반에 걸쳐 확인할 수 있을 것이다.

들어가는 말

1부 복원되어야 할 ‘토지의 경제학’
1. 현대 경제학의 미스터리: 왜 경제학자들은 토지를 무시하게 되었을까?
2. 토지의 특수성
3. 두 가지 토지가치의 결정원리
[상자글] 지대의 독특한 성격 | 유사지대 개념들
4. 토지의 영향력
5. 토지사유제 없이는 자본주의가 성립할 수 없을까?

2부 투기의 경제학
1. ‘투기의 경제학’, 왜 필요할까?
2. 변동이 심한 부동산 가격
3. ‘거품의 형성과 붕괴’
4. ‘거품의 형성과 붕괴’ 메커니즘에 영향을 미치는 요인들
5. 경제효율을 해치는 부동산 투기
[상자글] 한국의 부동산 시장이 침체에 빠진 이유

3부 『진보와 빈곤』 다시 읽기
[상자글] 레오 톨스토이와 헨리 조지
1. 분배이론
2. 불황이론
3. 정책 처방: 토지가치세
[상자글] 경제학자들이 토지가치세의 우수성을 인정하는 두 가지 근거
4. 헨리 조지가 말하는 ‘진보의 법칙’

4부 부동산 문제의 해법
1. 좋은 부동산 정책과 나쁜 부동산 정책
2. 우리나라 정부의 부동산 정책, 어떻게 봐야 할까?
[상자글] 노무현 정부 부동산 정책의 한계
3. 과녁을 벗어난 부동산 정책 대안들
[상자글] 보유세 무용론 비판

5부 다음 정부의 과제
[상자글] 이명박 정부 부동산 정책의 성격
1. 다음 정부 부동산 정책의 주요 과제
2. 주요 부동산 정책 과제의 추진 방안
[상자글] 핀란드의 토지공공임대제

나가는 말: 우리의 삶은 어떻게 달라질까?

주요 용어 해설 | 참고문헌 | 찾아보기

전강수

헨리 조지의 토지공개념 사상을 중심으로 살펴본
부동산 문제의 본질과 명쾌한 해법!

한국의 고질적인 사회문제인 부동산 문제를 토지의 중요성과 특수성에
초점을 맞춰 고찰한 책. 그간 신고전학파로 대표되는 주류 경제학계에서
소홀히 다뤄온 헨리 조지의 토지공개념 사상을 상세히 소개하는 동시에
역대 정부들의 잘못된 부동산 정책을 조목조목 비판하고
향후 부동산 정책에 대한 구체적인 해법을 제시한다.


진보나 보수나 모두가 읽어야 할 책 - 김수행

부동산 문제의 실체를 몰라서 답답했던 분들에게 시원한 생수가 될 것 - 김상곤

언젠가는 꼭 나와야 할 책이 나왔다 - 김윤상

부동산 관련 논의의 혼란상을 정리할 통쾌한 책 - 이정우

▶ 현대 경제학의 미스터리: 왜 경제학자들은 토지를 무시하게 되었을까?

지금까지 전 세계에서 가장 많이 팔린 경제학원론 교과서는 폴 새뮤얼슨의 『경제학』이라고 한다. 그 책에서 새뮤얼슨은 경제문제의 세 가지 핵심―무엇을 얼마만큼 생산할 것인가, 어떻게 생산할 것인가, 누구를 위하여 생산할 것인가―을 논하며 생산의 3요소로 ‘토지, 노동, 자본’을 꼽는다. 그러나 그 책은 생산의 3요소 가운데 토지문제는 슬그머니 빼버린다. 또한 여전히 개정판을 거듭하며 경제학 필독서로 큰 인기를 누리고 있는 『맨큐의 경제학』은 미시경제와 거시경제를 모두 다루고 있음에도 토지문제만큼은 제대로 다루고 있지 않다. 이런 상황은 경제학 각론 교과서들에서도 마찬가지다. 경제학 전체 체계에서 토지가 실종되어버린 것이다. 한마디로 현대 경제학 교과서들은 의도적으로 절름발이 교육을 시키고 있다고 해도 과언이 아니다. 도대체 왜 이런 상황이 벌어진 것일까?

저자인 전강수 교수(대구가톨릭대학교 경제금융부동산학과)는 경실련 토지주택위원장, 토지정의시민연대 정책위원장 등을 역임하며 사회운동의 일선에서 오랫동안 부동산 문제에 천착해온 인물이다. 그는 경제학에서 결코 소홀히 다뤄서는 안 되는 토지이론을 널리 알리고 일반 대중의 공감을 얻을 수 있는 해법을 제시하고자 이 책을 썼다고 밝히면서, 현대 경제학자들이 토지를 무시하게 된 원인을 폭로하고 토지이론과 투기의 경제학을 쉽게 풀어줌으로써 절름발이 경제학에 목발을 달아준다.

저자에 따르면 19세기 후반 당시 영미권에서 마르크스에 버금가는 영향력이 있었던 걸출한 경제학자 헨리 조지의 토지공개념이 확산되는 것에 큰 위협을 느낀 미국의 지주 세력들이 엘리트 경제학자들을 고용하여 헨리 조지의 경제학을 무너뜨리는 작전을 전개했다고 한다. 그 선봉에 선 학자들이 클라크, 셀리그먼, 일리, 워커, 나이트 등이었는데 이들은 모두 미국 신고전학파 경제학의 아버지들이다. 이들 가운데 특히 클라크는 오늘날 그를 기리는 클라크상이 미국에서 노벨경제학상에 버금가는 상으로 평가받고 있다는 사실을 생각하면 그가 미국 경제학계에서 어느 정도의 위상을 점하고 있는지 쉽게 짐작할 수 있다. 클라크가 한계생산력설을 만들고 초기 미국 신고전학파를 주도했다는 사실은 널리 알려져 있지만, 그가 경제학에서 토지를 빼버리기 위해 집요하게 노력했다는 사실을 아는 이들은 드물다. 그가 경제학에서 토지를 누락시키기 위해 사용한 방법은 자본의 개념을 새롭게 정의하여 토지와 자본의 차이를 흐릿하게 만드는 것이었으며, 헨리 조지의 경제학을 논파하기 위해 쓴 책만 해도 무려 24권에 달한다고 한다. 이쯤 되면 현대 주류경제학의 태동은 거대하고도 집요한 음모에 기반을 두고 있다고 하지 않을 수 없다.

▶ 다시 주목해야 할 헨리 조지의 토지공개념

오늘날 누군가가 노예 소유권을 인정해야 한다고 주장한다면 모두들 그를 지독히도 시대착오적인 미친 사람이라고 여길 것이다. 노예시장에서 일정한 값을 치르고 노예를 샀다고 해서 노예에 대한 소유권이 정당화될 수 없는 것과 마찬가지로 오늘날 토지가 자유로이 매매시장에서 거래된다고 해서 토지 소유권이 정당화될 수는 없다. 토지는 인간과 마찬가지로 천부성을 지니고 있다는 점에서 동일하며 사유화되어서는 안 되는 특수한 ‘물건’이기 때문이다. 이를 단순히 과격한 사회주의적 발상이라고 치부하고 외면하려는 사람들이 많은 게 현실이다. 그러나 냉정하게 한번 생각해보자. 애초 아무도 만들지 않았고 비용이 지불되지도 않았으며 영원히 특별한 이익을 누릴 수 있는 물건을, 만든 사람이 있고 비용도 지불되었으며 차지한다고 해서 특별한 이익을 누릴 수도 없는 일반 재화나 자본과 똑같이 취급하는 것은 부당하지 않은가? 모든 사람이 토지에 대해 평등한 권리를 누리도록 해야 한다고 주장하는 사상을 평등지권 사상 혹은 ‘시장친화적 토지공개념’이라고 부른다.

헨리 조지가 토?공개념의 시조로 불리게 된 것은 그가 불후의 명저 『진보와 빈곤』을 집필했기 때문이다. 1879년에 출간된 이 책은, 물질적 진보가 진행되어 생산량이 늘어나는데도 빈곤이 사라지지 않고 오히려 심화되는 현상에 대한 진단과 처방을 제시하려는 목적으로 쓰였다. 이 책은 발간 후 19세기 말까지 논픽션 분야에서 성경 다음으로 많이 팔린 책으로 기록될 정도로 큰 성공을 거두었다. 경제학 분야에 한정해서 보면, 지금까지 『진보와 빈곤』만큼 많이 팔린 책은 찾아보기 어렵다.

『진보와 빈곤』의 성공 덕분에, 헨리 조지는 자신이 연사였던 공개 강연회에 마셜이 찾아와 청중석에서 질문을 하고 마르크스와는 글을 통해 서로 조롱조의 비판을 주고받을 정도로 유력한 경제학자의 반열에 올랐다. 그의 사상은 영국의 극작가 버나드 쇼George Bernard Shaw(나중에 노벨문학상 수상), 영국 페이비언 협회Fabian Society의 시드니 웹Sidney Webb, 러시아의 대문호 톨스토이, 중국의 국부 쑨원 등 전 세계의 위대한 사상가들에게 큰 영향을 주었다. 그는 사회운동에도 큰 영향을 미쳐서 19세기 말~20세기 초에는 전 세계적으로 헨리 조지를 따르는 조지스트의 세력이 마르크스주의자들의 세력보다 더 컸다고 한다. (본문 144쪽)

130여 년 전의 사상이 요즘 절실히 재요청되는 까닭은 무엇일까? 이에 대해 저자는 다음과 같은 세 가지 이유를 논거로 든다.

첫째, 헨리 조지의 사상은, 사회주의가 붕괴하고 자본주의는 유례없는 경제위기를 겪고 있는 현 상황에서 유력한 체제 대안을 제공한다.

둘째, 좌파와 우파를 막론하고 오늘날 대부분의 경제학자들이 토지를 철저하게 외면하는 것과는 대조적으로, 헨리 조지는 토지문제를 경제 분석의 중심에 놓았기 때문이다. 특히 초기 신고전학파 학자들의 어리석은 ‘토지 추방 작전’으로 인해 불구가 되어버린 현대 경제학을 정상화시킨다는 차원에서도 헨리 조지 경제이론에 대한 재조명은 반드시 필요하다.

셋째, 헨리 조지는 토지의 특수성을 충분히 감안하여 시장친화적인 해법을 제시했다.

헨리 조지가 가장 역점을 둔 경제 분석은 분배이론이었다. 헨리 조지에게는 진보 속의 빈곤도, 불황도, 모두 토지가치의 급격한 상승 때문에 생기는 현상이었다. 그래서 그는 토지문제를 근본적으로 해결하지 않는 한 진보 속의 빈곤과 주기적 불황을 해소할 수 없다고 믿었다. 그가 토지문제를 해결하기 위해 제시한 방법은 조세제도를 활용하여 지대를 환수하는 것이었다. 지대를 조세로 환수하면 기존 토지제도의 틀을 건드리지 않고도 토지의 공공성을 완벽하게 실현할 수 있다는 것이 헨리 조지의 생각이었다. (본문 147쪽)

▶ 이제는 헨리 조지의 이론도 정정 되어야 한다

그러나 전강수 교수는 위와 같은 헨리 조지의 탁견에 경도되어 그의 주장을 그대로 받아들여서는 곤란하다고 말한다. 가장 결정적인 것은 헨리 조지가 토지 투기로 인해 투기적으로 상승하는 것이 바로 지대라고 생각한 점이다. 저자는 그가 현재 토지가치의 상승이 미래 토지가치 상승에 대한 기대를 만들어내고 그것이 다시 현재 토지가치를 더 빠른 속도로 상승시킨다는 사실을 간파하는 뛰어난 통찰력을 보여주었지만, 그런 일은 지대의 변동이 아니라 지가의 변동에서 일어난다는 간단한 사실을 이해하지 못했다고 말한다. 또한 기술개선이 소득분배를 악화시켜 빈곤을 유발한다는 헨리 조지의 주장은 논리적 허점이 매우 크다는 점도 지적한다. 헨리 조지 사후 자본주의 경제에서는 눈부신 기술개선이 이루어졌으나 그것이 지대의 상대적 크기를 증가시키고 빈곤을 유발했다는 증거는 찾아보기 어렵기 때문이라는 것이다. 저자에 따르면 헨리 조지는 논리적 근거가 빈약함에도 과도하게 밀고 나간 이 결론에 스스로 매여서, 굳이 반대할 필요가 없는 빈곤 해소책들(정부의 절약, 교육의 확산, 근면·절약의 습관, 노동자의 단결, 협동조합, 정부의 지시와 간섭, 토지분배의 확산 등)의 긍정적인 효과를 모조리 부정해버리는 오류까지 범했다. 저자는 그의 사상이 환원주의적 경향을 보인다는 비판을 받게 된 것도 바로 그 결론 때문이었다고 말한다. 이 밖에도 저자는 헨리 조지가 부정적으로 생각했던 토지공공임대제를 평등지권 확립의 유력한 대안으로 복권시킬 필요가 있다고 주장하는 한편, 헨리 조지의 토지단일세 주장을 현실에 그대로 적용하기에는 무리가 따른다는 견해를 피력한다.

이렇듯 변함없는 조지스트의 일원이면서도 헨리 조지를 무조건 추종하기보다 그의 한계를 학문적·현실적으로 명확히 인식하고 그를 뛰어넘어 한국적 상황에서 어떤 선택이 가장 최선일 수 있는지를 끊임없이 고민해온 저자의 학자적 양심이야말로 이 책의 가장 큰 미덕이다. 또한 이 이론들에 근거한 저자의 대안은 진보-보수, 좌-우의 높은 장벽을 넘어 국민 생활의 질적 향상을 위한 대사회적 토론의 든든한 밑거름으로 활용할 만한 혜안임을 독자들은 책 전반에 걸쳐 확인할 수 있을 것이다.

▶ 책의 구성과 주요 내용

이 책은 전체 5부로 구성되어 있으며 각 부의 주요 내용은 다음과 같다.
1부에서는 신고전학파 경제학이 토지를 무시하게 된 배경, 일반 재화나 자본을 다루는 데 사용되는 경제이론을 토지와 부동산에 그대로 적용해서는 안 되는 이유, 토지의 특수성, 지대와 지가의 결정원리, 토지가 거시경제에 미치는 영향 등에 대해 설명한다. 토지의 특수성과 중요성을 제대로 인식하지 않는다면 토지이론을 올바로 구축하는 것은 불가능하다는 것이 1부의 기본 문제의식이다.
2부에서는 부동산 투기가 발생하고 소멸하는 메커니즘을 설명한다. 투기의 해악과 대책에 대해 이야기하는 사람들은 많지만, 막상 그것이 왜 발생하고 또 소멸하는지 이론적으로 해명한 사람은 거의 없다. 이 책에서는 부동산 가격이 심한 변동성을 보이는 이유, 투기와 거품을 유발하는 원인, 거품의 붕괴를 야기하는 내적 요인, 그리고 거품의 형성과 붕괴boom and bust 메커니즘에 영향을 미치는 외부적 요인 등에 대해 이론적으로 설명함으로써 ‘투기의 경제학’을 구축한다.
3부에서는 토지공개념의 원조라고 불리며 노태우 정부와 노무현 정부의 부동산 정책에 큰 영향을 미쳤던 헨리 조지의 토지이론을 소개하고 그것의 정정?藍?시도한다. 토지이론과 부동산 정책에 관한 논의에서 헨리 조지의 이론은 오늘날에도 매우 중요한 의미를 갖지만, 우리나라에서는 아직까지 그에 대해 본격적인 검토가 이루어지지는 못했다. 저자는 시장친화적인 방법으로 토지의 공공성을 실현해야 한다는 헨리 조지의 정신에는 완전히 공감하지만, 그의 이론 가운데 적지 않은 오류와 논리적 결함이 들어 있다고 판단한다. 그리하여 그의 이론을 객관적으로 분석하고 그 한계를 보완할 실현 가능한 대안을 논한다.
4부에서는 앞부분에서 소개한 이론을 바탕으로 올바른 부동산 정책의 조건을 제시한다. 이 조건에 비추어 역대 정부들이 실시한 부동산 정책들을 평가하고 많은 시민과 정치인들의 판단을 흐리고 있는 잘못된 정책 대안들에 대해 본격적으로 비판한다.
5부에서는 차기 정부가 부동산 정책을 어떤 방향으로 펼쳐야 할지, 주요 정책 과제들을 어떤 방식으로 추진하는 것이 바람직한지에 대한 구체적인 방안을 제시한다. 여기서는 2008년 보유세 무용론을 비판하는 책을 함께 펴낸 바 있는 세종대 김수현 교수(전 참여정부 청와대 비서관)가 이전에는 보유세 실효세율 1퍼센트를 주장하다가 현재 0.5퍼센트로 후퇴한 부분에 대해 그 주장의 논거에 오류가 있음을 밝히고 1퍼센트로 올리는 것이 충분히 가능하다는 점을 논증함으로써 학계나 시민사회에 새로운 토론의제를 던져준다.
이 책이 딱딱한 경제학 교과서일 것이라는 선입견을 단번에 날려버리는 ‘나가는 말’에서는 가상의 ‘나대로 씨’ 가족을 상정하여 부동산 문제의 현실을 재미난 이야기 형식으로 풀어준다. 부동산 문제에 대한 서민들의 인식과 고통을 현실적으로 그려냄으로써 높은 공감대를 불러일으킴과 동시에 경제학이 우리의 실생활과 얼마나 밀접한 학문인지를 여실히 느끼게 해준다.
뒷부분에는 독자에 대한 배려로 이 책에 나오는 주요 경제학 용어들을 쉽게 해설하는 장을 따로 두어 이해의 폭을 넓혔다.