제1편 감정평가의 기초 및 3방식

제1장 감정평가실무의 기초
제1절 감정평가의 의의2
Ⅰ. 감정평가의 정의2
Ⅱ. 감정평가의 대상2
Ⅲ. 감정평가사의 업무 범위3
Ⅳ. 감정평가의 목적별 분류4
Ⅴ. 감정평가의 근거7
Ⅵ. 감정평가의 절차8
Ⅶ. 감정평가의 원칙15
제2절 토지 감정평가의 기초39
Ⅰ. 토지의 정의 39
Ⅱ. 지번, 지목, 면적, 경계 39
Ⅲ. 축척 및 면적 환산41
Ⅳ. 용도지역 등 공법상 제한사항42
Ⅴ. 토지이용상황43
Ⅵ. 용도지대45
Ⅶ. 도로45
Ⅷ. 지세(고저)50
Ⅸ. 형상51
Ⅹ. 방위53
제3절 건물 감정평가의 기초54
Ⅰ. 건축 및 건축물54
Ⅱ. 건축물의 종류54
Ⅲ. 건축선과 대지면적56
Ⅳ. 건축물의 면적 56
Ⅴ. 건폐율, 용적률58
Ⅵ. 건축물의 높이 59
Ⅶ. 건축물의 층수 60
제4절 화폐의 시간가치 등62

제2장 감정평가 3방식의 개관
제1절 감정평가 3방식70
Ⅰ. 개설70
Ⅱ. 비교방식71
Ⅲ. 원가방식72
Ⅳ. 수익방식73
제2절 감정평가 3방식 병용과 시산가액 조정75
Ⅰ. 3방식의 활용76
Ⅱ. 시산가액 조정76
제3절 감정평가3방식 관련 산식정리77

제3장 비교방식
제1절 개설78
Ⅰ. 원리78
Ⅱ. 격차 산정방법78
제2절 토지80
Ⅰ. 산식81
Ⅱ. 비교표준지 및 거래사례의 선정82
Ⅲ. 사정보정84
Ⅳ. 시점수정87
Ⅴ. 지역요인 및 개별요인 비교91
Ⅵ. 그 밖의 요인 보정(과거：기타요인 보정)100
Ⅶ. 면적 비교102
Ⅷ. 단가의 결정103
제3절 건물106
Ⅰ. 산식106
Ⅱ. 산정방법106
제4절 복합부동산[토지건물]108
Ⅰ. 사례가격구성비를 적용하는 경우108
Ⅱ. 사례가격구성비를 적용하지 않는 경우 109
제5절 구분건물111
Ⅰ. 공식111
Ⅱ. 산정방법111
Ⅲ. 집합건물 감정평가 시 시점수정방법114
Ⅳ. 층별효용비, 위치별효용비117

제4장 원가방식
제1절 토지123
Ⅰ. 가산방식 (조성원가법)123
Ⅱ. 공제방식 (전통적 공제방식, 개발법)126
제2절 건물130
Ⅰ. 원가법의 기본산식131
Ⅱ. 재조달원가 (c)131
Ⅲ. 감가수정136
제3절 복합부동산 [토지건물]145
Ⅰ. 공식145
Ⅱ. 산정방법145
제4절 구분건물147

제5장 수익방식
제1절 개념149
Ⅰ. 개요149
Ⅱ. 환원방법에 따른 분류150
Ⅲ. 수익환원법　적용의　핵심사항153
제2절 순수익 또는 미래의 현금흐름154
Ⅰ. 순수익 개관154
Ⅱ. 유효총수익156
Ⅲ. 운영경비157
제3절 환원율 또는 할인율160
Ⅰ. 환원율의 개념160
Ⅱ. 할인율162
Ⅲ. 자본회수와 자본수익163
Ⅳ. 소득률과 수익률164
Ⅴ. 기대수익률, 요구수익률, 실현수익률167
Ⅵ. 환원율의 결정방법170
Ⅶ. 할인율의 결정방법175
Ⅷ. 환원율 및 할인율 결정 시 유의사항176
제4절 자본환원방법177
Ⅰ. 개요177
Ⅱ. 수익환원법의 분류177
Ⅲ. 전통적 직접환원법 (자본회수법 중심)178
Ⅳ. 잔여환원법181
Ⅴ. 할인현금흐름분석법：순수익분석법183
Ⅵ. 세전할인현금흐름분석법：저당지분환원법184
Ⅶ. 할인현금흐름분석법：세후할인현금흐름분석법186
제5절 물건별 수익환원법의 적용189
Ⅰ. 토지189
Ⅱ. 건물190
Ⅲ. 복합부동산(토지건물), 구분건물192

제6장 기타평가방법
제1절 대쌍(자료)비교법196
Ⅰ. 개요196
Ⅱ. 대쌍(자료)비교법의 구체적 방법197
제2절 회귀분석법198
Ⅰ. 의의198
Ⅱ. 단순회귀분석198
Ⅲ. 다중회귀분석198
Ⅳ. 회귀식의 검증199
제3절 노선가식 평가법201
Ⅰ. 개요201
Ⅱ. 평가방법202
제4절 총수익승수법(조소득승수법)204
Ⅰ. 개요204
Ⅱ. 총수익승수법의 구체적 방법204
Ⅲ. 유의사항205

제7장 투자의사결정
제1절 최유효이용 분석(최고최선의 이용 분석)206
Ⅰ. 개념206
Ⅱ. 최유효이용의 판단기준206
Ⅲ. 두 가지 유형의 최유효이용 분석방법207
제2절 부동산 투자의사 결정208
Ⅰ. 개요208
Ⅱ. 부동산 투자분석기법208
제3절 매후환대차213
Ⅰ. 개설213
Ⅱ. 분석방법213
제4절 토지개발임대차215
Ⅰ. 개설215
Ⅱ. 분석방법215

제2편 유형별·목적별평가

제8장 유형별 감정평가
제1절 토지와 건물의 감정평가218
Ⅰ. 토지의 감정평가218
Ⅱ. 건물의 감정평가224
Ⅲ. 복합부동산(토지건물)의 감정평가227
Ⅳ. 구분소유 부동산(구분건물/집합건물)의 감정평가229
제2절 산림의 감정평가232
Ⅰ. 산림의 감정평가 개요232
Ⅱ. 산림의 구분평가234
제3절 염전의 감정평가 238
제4절 임대료의 감정평가239
Ⅰ. 개설241
Ⅱ. 실질임대료의 평가방법243
Ⅲ. 계속임료의 평가방법250
제5절 지상권의 감정평가253
Ⅰ. 지상권253
제6절 공장의 감정평가254
제7절 기계기구의 감정평가258
Ⅰ. 개요258
Ⅱ. 국내제작기계259
Ⅲ. 도입기계의 평가260
제8절 의제부동산의 감정평가265
Ⅰ. 개요265
Ⅱ. 자동차의 감정평가265
Ⅲ. 건설기계의 감정평가266
Ⅳ. 선박의 감정평가267
Ⅴ. 항공기의 감정평가268
제9절 동산의 감정평가270
제10절 기업가치의 평가272
Ⅰ. 기업가치의 개념 272
Ⅱ. 기업가치 평가의 기초273
Ⅲ. 수익환원법274
Ⅳ. 거래사례비교법281
Ⅴ. 원가법283
제11절 권리의 감정평가288
Ⅰ. 영업권의 평가방법288
Ⅱ. 지식재산권의 감정평가295
Ⅲ. 권리금 평가방법302
Ⅳ. 광업권 등의 평가방법312
Ⅴ. 어업권 등의 평가방법315
제12절 유가증권의 감정평가317
Ⅰ. 채권의 평가317
Ⅱ. 주식의 평가319
제13절 가치하락분에 대한 감정평가322
제14절 토양오염 부동산의 감정평가325
제15절 일조·조망권 침해에 대한 평가328

제9장 목적별 감정평가
제1절 일반거래 목적의 감정평가331
제2절 담보평가332
Ⅰ. 담보평가 개관332
Ⅱ. 물적사항 등 확인, 처리방법 및 유의사항336
Ⅲ. 물건별 평가방법339
Ⅳ. 담보가치분석표 예시：일부는 임대차, 나머지는 소유자 직접 거주(방 2) 가정345
제3절 경매평가346
Ⅰ. 개요346
Ⅱ. 부동산 경매의 종류346
Ⅲ. 경매평가의 근거규정 및 원칙347
Ⅳ. 경매평가의 대상과 유의사항347
Ⅴ. 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있는 경우350
Ⅵ. 기타351
제4절 재무보고평가355
Ⅰ. 적용 및 정의355
Ⅱ. 대상 및 확인사항355
Ⅲ. 기준가치356
제5절 국·공유재산 감정평가358
Ⅰ. 개념358
Ⅱ. 국·공유재산의 구분358
Ⅲ. 취득, 처분, 임대의 구분359
Ⅳ. 국·공유재산의 취득 관련 감정평가 361
Ⅴ. 국·공유재산의 처분 관련 감정평가361
Ⅵ. 국·공유재산의 대부료 및 사용료364
Ⅶ. 국·공유지 처분 감정평가시 유의사항 367
제6절 도시 및 주거환경 정비사업과 감정평가369
Ⅰ. 개설369
Ⅱ. 정비구역과 정비사업369
Ⅲ. 정비사업과 감정평가375
제7절 공동주택 분양가격 산정을 위한 택지비 평가 [분양가상한제]421
Ⅰ. 개설421
Ⅱ. 공공택지 외의 택지 감정평가 관련 기본적 사항 422
Ⅲ. 공공택지 외의 택지의 감정평가방법424
Ⅳ. 감정평가액의 합리성 검토 방법426
제8절 개발부담금428
Ⅰ. 개발부담금의 개요428
Ⅱ. 개발부담금 부과 기준429
제9절 재건축부담금434
Ⅰ. 재건축부담금의 개요434
Ⅱ. 재건축부담금 부과기준434
제10절 감정평가와 관련된 상담 및 자문 등438
Ⅰ. 적용438
Ⅱ. 상담자문등438
Ⅲ. 정보제공등439

제10장 부동산가격공시 관련 평가
제1절 표준지공시지가440
Ⅰ. 개요440
Ⅱ. 표준지의 선정 및 관리441
Ⅲ. 표준지 토지특성 조사443
Ⅳ. 표준지공시지가 조사·평가 기준465
제2절 표준주택480
Ⅰ. 개요480
Ⅱ. 표준주택의 선정 및 관리480
Ⅲ. 표준주택가격 조사·산정 기준482
제3절 지가변동률 표본지488
제3편 보상평가
제11장 보상평가
제1절 손실보상496
Ⅰ. 개설496
Ⅱ. 손실보상의 절차498
Ⅲ. 손실보상의 원칙499
제2절 토지의 평가504
Ⅰ. 평가기준504
Ⅱ. 토지 보상평가방법512
Ⅲ. 공법상 제한을 받는 토지의 평가539
Ⅳ. 특수토지에 대한 평가550
Ⅴ. 기타 토지에 관한 평가596
제3절 건축물 등 물건의 평가643
Ⅰ. 건축물의 평가643
Ⅱ. 공작물 등의 평가652
Ⅲ. 수목의 평가653
Ⅳ. 농작물의 평가658
Ⅴ. 분묘에 대한 보상액의 산정659
제4절 영업의 손실에 대한 평가661
Ⅰ. 개요661
Ⅱ. 영업폐지에 대한 손실의 평가666
Ⅲ. 영업의 휴업 등에 대한 손실의 평가670
Ⅳ. 허가 등을 받지 아니한 영업의 손실보상에 관한 특례678
제5절 권리의 평가680
Ⅰ. 광업권의 평가680
Ⅱ. 어업권의 평가687
제6절 기타 손실 등에 대한 평가699
Ⅰ. 농업의 손실에 대한 보상699
Ⅱ. 축산업의 손실에 대한 평가705
Ⅲ. 잠업 손실에 대한 평가706
Ⅳ. 휴직 또는 실직보상707
제7절 이주정착금 등의 보상708
Ⅰ. 이주정착금 등708
Ⅱ. 주거이전비의 보상710
Ⅲ. 동산의 이전비 보상 등712
Ⅳ. 이농비 또는 이어비의 보상713
Ⅴ. 사업폐지 등에 대한 보상714
Ⅵ. 주거용 건축물 등의 보상에 관한 특례714
Ⅶ. 기타715

최수현, 서광채