- 1편 -

제1편 부동산학개론
제1장 부동산의 기초 _ 10
제1절 부동산의 개념 ·····················10
1. 부동산의 복합개념 ······························10
1.1. 개요 10
1.2. 물리적 개념 11
1.3. 경제적 개념 12
1.4. 법률적 개념 14
1.5. 사회적 개념 16
2. 부동산의 특성 ····································17
2.1. 개요 17
2.2. 토지의 특성 18
2.3. 건물의 특성 27
3. 부동산의 분류 ····································28
3.1. 일반적 분류 28
3.2. 토지와 건물에 따른 분류 29
3.3. 성격에 따른 분류 51
3.4. 종별과 유형에 따른 분류 52
제2절 부동산의 현상과 활동 ························56
1. 부동산학의 개념 ·································56
1.1. 부동산학의 의의 56
1.2. 부동산학의 일반원칙 57
1.3. 부동산학의 접근방법 58
2. 부동산의 현상 ····································60
2.1. 부동산 현상의 개념 60
2.2. 부동산 현상의 유형 61
3. 부동산의 활동 ····································62
3.1. 부동산 활동의 개념 62
3.2. 부동산 활동의 분류 63
3.3. 부동산 활동의 속성 64
제2장 부동산 시장과 가치 _ 65
제1절 부동산 시장 ········································65
1. 부동산 시장의 개념 ····························65
1.1. 부동산 시장의 의의 65
1.2. 부동산 시장의 형태 65
1.3. 부동산 시장의 기능 66
1.4. 부동산 시장의 특징 68
1.5. 부동산 시장의 분류 72
2. 부동산 시장의 효율성 ························76
2.1. 개요 76
2.2. 효율성의 구분 77
2.3. 부동산시장과 효율적 시장의 차이 81
2.4. 부동산시장의 효율성 향상과 감정평가
활동 83
3. 부동산의 경기변동 ·····························84
3.1. 개요 84
3.2. 부동산 경기변동 89
4. 부동산 시장의 균형 ··························106
4.1. 개요 106
4.2. 부동산의 수요 107
4.3. 부동산의 공급 112
4.4. 부동산 시장의 균형 116
5. 부동산 시장의 분석과 최유효이용의 분석···124
5.1. 부동산 시장의 분석 124
5.2. 최유효이용의 분석 201
제2절 부동산 가치 ······································226
1. 부동산 가치의 개념 ··························226
1.1. 경제적 가치와 감정평가 226
1.2. 부동산 가치의 특징 245
1.3. 부동산 가치의 기능 247
2. 부동산 가치의 이론 ··························248
2.1. 입지론 248
2.2. 지대·지가론 270
2.3. 도시성장·구조이론 285
2.4. 가치이론과 감정평가이론 293
2.5. 가치다원론 304
3. 부동산 가치의 발생과 형성 ··············308
3.1. 부동산 가치발생요인 308
3.2. 부동산 가치형성요인 314
4. 부동산 가치의 원칙 ··························323
4.1. 개념 323
4.2. 분류 324
제3장 부동산 의사결정 _ 336
제1절 부동산 투자 ······································336
1. 부동산 투자의 개념 ··························336
1.1. 부동산 투자의 의의 336
1.2. 부동산 투자의 목적 338
1.3. 부동산 투자의 속성 340
1.4. 화폐의 시간가치 341
1.5. 부동산 투자의 경제적 효과 352
2. 부동산 투자의 위험과 수익 ··············354
2.1. 부동산 투자 위험의 개념 354
2.2. 부동산 투자의 위험과 수익의 측정 357
3. 부동산 투자의 분석 ··························376
3.1. 개요 376
3.2. 부동산 투자분석 기법 379
제2절 부동산 금융 ······································396
1. 부동산 금융의 개념 ··························396
1.1. 부동산 금융의 의의 396
1.2. 부동산 금융의 종류 397
1.3. 부동산 금융의 체계 398
2. 주택 금융 ·········································399
2.1. 개념 399
2.2. 부동산 대출 400
2.3. 대출금리에 따른 분류 404
2.4. 상환방식에 따른 분류 406
2.5. 역저당 408
3. 프로젝트 금융 ··································409
3.1. 의의 409
3.2. 특징 410
3.3. 구조 412
3.4. 유형 413
3.5. 장단점 415
4. 자산유동화 증권 ······························416
4.1. ABS 416
4.2. MBS 420
5. 집합투자기구 ···································426
5.1. 리츠 426
5.2. 부동산 펀드 434
제3절 부동산 개발 ······································438
1. 부동산 개발의 의의 ·························438
2. 특성 ················································440
2.1. 개설 440
2.2. 전문성 441
2.3. 장기성 442
2.4. 대규모 자금 443
2.5. 다양한 이해관계 444
2.6. 적정한 개발시기 445
2.7. 민관 협력개발 446
3. 부동산 개발의 주체 ························447
3.1. 시행사(디벨로퍼) 447
3.2. 시공사(건설사) 447
3.3. 금융기관 447
3.4. 설계업체 448
3.5. 감리업체 448
3.6. 부동산 신탁회사 448
3.7. 컨설팅사 449
3.8. 광고대행사 449
3.9. 법률회사 449
3.10. 회계 및 세무법인 449
3.11. 감정평가법인 450
4. 부동산 개발의 과정 ··························451
4.1. 부동산 개발의 단계 451
4.2. 부동산 개발과정의 특징 455
5. 부동산 개발사업의 분류 ···················456
5.1. 개발형태에 따른 분류 456
5.2. 개발주체에 따른 분류 457
5.3. 개발방식에 따른 분류 458
5.4. 토지취득방식에 따른 분류 460
5.5. 민간투자 사업방식에 따른 분류 461
6. 부동산 개발의 위험 ························462
6.1. 개설 462
6.2. 법률적 위험 463
6.3. 시장 위험 464
6.4. 비용 위험 464
제4절 부동산 관리 등 ·································465
1. 부동산 관리 ······································465
1.1. 부동산 관리의 개념 465
1.2. 부동산 관리의 행위 466
1.3. 부동산 관리의 방식 468
1.4. 부동산 관리의 대상 474
1.5. 부동산 자산관리의 유형 478
2. 부동산 신탁 ····································479
2.1. 부동산 신탁제도의 의의 479
2.2. 부동산 신탁 관계인 480
2.3. 부동산 신탁의 특징 482
2.4. 부동산 신탁의 종류 483
2.5. 신탁 목적의 제한 484
2.6. 부동산 신탁의 장단점 485
3. 부동산 마케팅 ·································486
3.1. 의의 및 필요성 486
3.2. 시장점유 마케팅 전략 487
3.3. 고객점유 마케팅 전략 490
3.4. 관계 마케팅 전략 490
3.5. 바이럴 마케팅 전략 490
제5절 부동산 정책 ······································491
1. 부동산 정책의 이해 ·························491
1.1. 개요 491
1.2. 부동산 문제와 특징 492
1.3. 정부의 시장개입과 시장실패 498
1.4. 시장개입방법과 정부의 실패 510
2. 토지정책 ·········································511
2.1. 개요 511
2.2. 토지소유 및 거래 정책 513
2.3. 토지이용 규제 정책 514
2.4. 개발이익 환수와 개발손실 보상 정책 515
3. 주택정책 ··········································518
3.1. 개요 518
3.2. 주거복지에 대한 논의 520
3.3. 생산자 보조 정책 523
3.4. 소비자 보조 정책 524
4. 부동산 조세 정책 ····························525
4.1. 부동산 조세의 개념 525
4.2. 부동산 조세의 분류와 내용 528
4.3. 부동산 관련 조세정책의 변천 533

- 2편 -

제2편 감정평가론
- 감정평가 절차와 방식 -
제1장 감정평가의 기초 _ 6
제1절 감정평가의 개념 ··································6
1. 감정평가의 개념 ···································6
1.1. 관련 규정의 검토 6
1.2. 감정평가의 의미 7
1.3. 감정평가의 대상 8
2. 감정평가의 필요성과 기능 ·················10
2.1. 감정평가의 필요성 10
2.2. 감정평가의 기능 11
3. 감정평가의 분류 ································15
3.1. 감정평가의 분류 목적 15
3.2. 제도상 분류 15
3.3. 감정평가활동의 수준 상 분류 16
3.4. 업무기술상 분류 17
4. 감정평가의 업무 ································18
4.1. 감정평가업무의 개념 18
4.2. 가치평가업무 19
4.3. 컨설팅업무 19
4.4. 평가검토와 심사업무 33
제2절 감정평가제도 ·····································39
1. 감정평가제도의 역사 ··························39
1.1. 우리나라 감정평가제도의 역사 39
1.2. 미국의 감정평가 40
1.3. 영국의 감정평가 45
1.4. 일본의 감정평가 48
2. 감정평가사 ·········································52
2.1. 업무와 자격 52
2.2. 등록 53
2.3. 권리와 의무 55
3. 부동산가격공시제도 ···························57
3.1. 발전연혁 및 취지 57
3.2. 지가의 공시 58
3.3. 주택가격의 공시 63
3.4. 비주거용 부동산가격의 공시 72
3.5. 표준지의 선정 및 관리지침 80
3.6. 표준주택의 선정 및 관리지침 82
3.7. 표준지의 조사·평가기준 85
3.8. 공동주택의 조사·산정기준 107
제3절 감정평가업자의 윤리 ························112
1. 전문직의 직업윤리 ·····························112
1.1. 의의 112
1.2. 역할 112
1.3. 직업윤리와 사회·경제적 환경의 변화 113
1.4. 전문직의 영리성과 직업윤리의 갈등 115
1.5. 부동산 윤리 117
2. 감정평가의 행위규범과 직업윤리 ·····120
2.1. 우리나라 감정평가 행위규범의 역사 120
2.2. 필요성 121
2.3. 종류 122
2.4. 외국의 감정평가 행위규범 123
3. 감정평가사 직업윤리 ·······················126
3.1. 감정평가사 직업윤리의 의의 126
3.2. 감정평가법상의 윤리규정 127
3.3. 감칙상의 윤리규정 132
3.4. 감정평가실무기준상의 윤리규정 133
3.5. 한국감정평가사협회의 윤리규정 147
3.6. 외국의 윤리규정 153
제2장 감정평가의 절차와 방식 _ 156
제1절 감정평가의 절차 ·······························156
1. 관련 규정의 검토 ······························156
1.1. 감칙 제8조의 검토 156
1.2. 감정평가 실무기준의 검토 157
2. 감정평가 의뢰와 수임 ······················158
2.1. 감정평가 수임계약의 성립 158
2.2. 수임의 제한 162
2.3. 수임계약의 기본적 사항 165
2.4. 수임계약의 철회 등 166
3. 감정평가의 절차 ······························168
3.1. 기본적 사항의 확정 168
3.2. 처리계획의 수립 191
3.3 대상물건 확인 192
3.4. 자료수집 및 정리 197
3.5. 자료검토 및 가치형성요인의 분석 200
3.6. 감정평가방법의 선정 및 적용 201
3.7. 감정평가액의 결정 및 표시 202
3.8. 감정평가서의 작성 216
제2절 감정평가의 원칙 ·······························237
1. 시장가치기준 원칙 ····························237
1.1. 시장가치의 개념 237
1.2. 시장가치기준 원칙 252
1.3. 시장가치외의 가치 257
2. 현황기준 원칙 ··································282
2.1. 관련 규정의 검토 282
2.2. 현황기준 원칙 283
2.3. 현황기준 원칙의 예외 284
3. 개별물건기준 원칙 ···························285
3.1. 관련 규정의 검토 285
3.2. 취지 286
3.3. 개별감정평가 원칙 286
3.4. 개별감정평가 원칙의 예외 287
제3절 감정평가의 방식 ·······························288
1. 감정평가 3방식 ·································288
1.1. 관련 규정의 검토 288
1.2. 취지 288
1.3. 가치의 3면성과 감정평가 3방식 289
1.4. 3방식의 병용 294
2. 원가방식 ··········································297
2.1. 원가방식의 개념 297
2.2. 원가법 300
2.3. 적산법 326
3. 비교방식 ··········································367
3.1. 비교방식의 개념 367
3.2. 거래사례비교법 369
3.3. 임대사례비교법 388
4. 수익방식 ··········································398
4.1. 수익방식의 개념 398
4.2. 수익환원법 402
4.3. 수익분석법 454
5. 기타방식 ··········································460
5.1. 회귀분석법 460
5.2. 특성가격함수모형(HPM법) 468
5.3. 노선가식평가법 469
5.4. 승수법 472
5.5. 옵션가치평가법 476
5.6. 조건부가치측정법(CVM법) 484
5.7. 비용편익분석법(CBA법) 486
5.8. 장기추세법 486
5.9. 토지생태안전평가법 487

- 3편 -

제3편 감정평가론
- 유형별·목적별 감정평가 -
제1장 유형별 감정평가 _ 8
제1절 토지 및 그 정착물 ·······························8
1. 토지의 감정평가 ···································8
1.1. 개념 8
1.2. 자료의 수집 및 정리 10
1.3. 가치형성요인의 분석 14
1.4. 감정평가방법 16
1.5. 용도별 토지의 감정평가 48
1.6. 특수토지의 감정평가 56
2. 건물의 감정평가 ·······························113
2.1. 관련 규정의 검토 113
2.2. 취지 113
2.3. 개념 113
2.4. 자료의 수집 및 정리 117
2.5. 건물의 개별요인 134
2.6. 건물의 감정평가방법 136
2.7. 특수한 경우의 건물 145
3. 복합부동산의 감정평가 ····················157
3.1. 관련 규정의 검토 157
3.2. 개념 157
3.3. 감정평가방법 158
3.4. 호텔의 감정평가 161
4. 구분소유부동산의 감정평가 ·············165
4.1. 관련 규정의 검토 165
4.2. 개념 167
4.3. 자료의 수집 및 정리 172
4.4. 감정평가방법 174
4.5. 대지사용권을 수반하지 않은 구분건물의
감정평가 178
5. 산림의 감정평가 ······························180
5.1. 관련 규정의 검토 180
5.2. 개념 180
5.3. 자료의 수집 및 정리 183
5.4. 감정평가방법 185
6. 과수원의 감정평가 ···························199
6.1. 관련 규정의 검토 199
6.2. 개념 199
6.3. 자료수집 및 정리 200
6.4. 감정평가방법 202
6.5. 감정평가 시 유의사항 203
7. 염전의 감정평가 ·······························204
7.1. 관련 규정의 검토 204
7.2. 개념 204
7.3. 자료의 수집 및 정리 207
7.4. 감정평가방법 209
제2절 공장재단과 광업재단 ························210
1. 공장재단의 감정평가 ························210
1.1. 관련 규정의 검토 210
1.2. 「공장 및 광업재단 저당법」의 통합 211
1.3. 개념 212
1.4. 자료의 수집 및 정리 214
1.5. 공장재단(공장)의 감정평가방법 216
2. 광업재단의 감정평가 ························231
2.1. 관련 규정의 검토 231
2.2. 개념 232
2.3. 자료의 수집 및 정리 234
2.4. 광산의 감정평가방법 236
제3절 의제부동산 ·······································241
1. 자동차의 감정평가 ····························241
1.1. 개념 241
1.2. 자료의 수집 및 정리 244
1.3. 감정평가방법 245
2. 건설기계의 감정평가 ························246
2.1. 개념 246
2.2. 자료의 수집 및 정리 248
2.3. 감정평가방법 249
3. 선박의 감정평가 ······························251
3.1. 개념 251
3.2. 자료의 수집 및 정리 253
4. 항공기의 감정평가 ···························256
4.1. 개념 256
4.2. 자료의 수집 및 정리 257
4.3. 감정평가방법 259
제4절 권리 ··················································261
1. 광업권의 감정평가 ····························261
1.1. 개념 261
1.2. 자료의 수집 및 정리 264
1.3. 감정평가방법 264
2. 어업권의 감정평가 ···························267
2.1. 개념 267
2.2. 자료의 수집 및 정리 269
2.3. 감정평가방법 271
3. 영업권의 감정평가 ···························274
3.1. 개념 274
3.2. 자료의 수집 및 정리 280
3.3. 감정평가방법 282
4. 지식재산권의 감정평가 ····················298
4.1. 개념 298
4.2. 자료의 수집 및 정리 300
4.3. 감정평가방법 302
5. 무형자산의 감정평가 ·······················306
5.1. 개념 306
5.2. 무형자산 가치평가의 3방식 311
5.3. 수익방식 314
5.4. 원가방식 326
5.5. 비교방식 330
제5절 유가증권 등 ······································335
1. 주식의 감정평가 ·······························335
1.1. 상장주식 335
1.2. 비상장주식 340
2. 채권의 감정평가 ·······························355
2.1. 개념 355
2.2. 자료의 수집 및 정리 358
2.3. 감정평가방법 361
3. 기업가치의 감정평가 ·······················364
3.1. 개념 364
3.2. 자료의 수집 및 정리 376
3.3. 감정평가방법 379
제6절 동산 등 ·············································424
1. 동산의 감정평가 ·······························424
1.1. 개념 424
1.2. 자료의 수집 및 정리 425
1.3. 감정평가방법 426
1.4. 동산담보평가 429
2. 소음등으로 인한 토지등의 가치하락분에
대한 감정평가 ··································433
2.1. 개념 433
2.2. 자료의 수집 및 정리 438
2.3. 감정평가방법 439
2.4. 오염토지의 감정평가방법 441
2.5. 일조권 및 조망권의 감정평가 445
3. 임대료의 감정평가 ···························447
3.1. 개념 447
3.2. 자료의 수집 및 정리 451
3.3. 감정평가방법 454
4. 권리금의 감정평가 ···························456
4.1. 개념 456
4.2. 자료의 수집 및 정리 459
4.3. 감정평가방법 460
5. 그 밖의 물건의 감정평가 ·················473
5.1. 관련 규정의 검토 473
5.2. 개요 473
5.3. 비시장재화의 감정평가 474
제2장 목적별 감정평가 _ 476
제1절 담보 감정평가 ··································476
1. 개념 ··················································476
1.1. 관련 규정의 검토 476
1.2. 개설 477
1.3. 담보 감정평가의 의의 477
1.4. 담보 감정평가의 기능 478
1.5. 담보 감정평가의 원칙 479
2. 담보 감정평가 ··································480
2.1. 기준가치 480
2.2. 접근 시각 481
2.3. 준수사항 482
2.4. 대상물건 483
2.5. 부적절한 의뢰물건의 처리 487
2.6. 물건별 담보 감정평가 494
2.7. 감정평가서의 적정성 검토 504
2.8. 반려·철회한 감정평가서의 회수 505
제2절 경매 감정평가 ··································506
1. 경매의 개념 ······································506
1.1. 경매의 의의 506
1.2. 경매의 종류 506
1.3. 경매의 절차 507
1.4. 관련 개념 508
2. 경매 감정평가 ··································509
2.1. 관련 규정의 검토 509
2.2. 취지 509
2.3. 의의 509
2.4. 경매 감정평가와 최저매각가격 510
3. 부실채권(NPL)의 감정평가 ···············512
3.1. 부실채권의 개념 512
3.2. 부실채권의 감정평가 513
제3절 재무보고 감정평가 ···························515
1. 국제회계기준 ····································515
1.1. 국제회계기준의 제정배경과 특징 515
1.2. 국제회계기준과 유형자산의 평가 516
1.3. 국제회계기준에서의 평가가치 522
2. 개념 ·················································524
2.1. 관련 규정의 검토 524
2.2. 의의 524
2.3. 범위 524
3. 대상 및 확인사항 ·····························526
3.1. 관련 규정의 검토 526
3.2. 재무보고 감정평가의 의뢰인과 대상물건
526
3.3. 자산의 분류와 계상 526
4. 기준가치 ··········································528
4.1. 관련 규정의 검토 528
4.2. 개념 528
4.3. 국제평가기준(IVS) 529
제4절 감정평가와 관련된 상담 및 자문 등 542
1. 개념 ··················································542
1.1. 관련 규정의 검토 542
1.2. 적용기준 543
1.3. 개념상 쟁점사항 543
2. 상담자문등 ·······································544
2.1. 상담자문등의 개념 544
2.2. 상담자문등의 수임 545
2.3. 상담자문등의 보고 547
3. 정보제공등 ·······································549
3.1. 정보제공등의 접수 549
3.2. 정보제공등의 수행 및 보고 552
제5절 국·공유재산의 감정평가 ··················554
1. 국·공유지의 처분 등 ·························554
1.1. 개념 554
1.2. 국·공유지 처분 등의 감정평가 561
2. 국·공유재산의 대부료 및 사용료 ·····570
2.1. 관련 규정의 검토 570
2.2. 사용료 산출방법과 감정평가 대상 573
제6절 도시정비사업과 감정평가 ················574
1. 정비사업의 개관 ·······························574
1.1. 정비사업의 목적 574
1.2. 정의 574
1.3. 정비사업 절차별 감정평가의 종류 577
1.4. 감정평가의 대상 등 578
2. 도시정비사업과 감정평가 ·················580
2.1. 정비기반시설 감정평가 580
2.2. 국·공유재산 매각을 위한 감정평가 584
2.3. 매도청구에 따른 감정평가 587
2.4. 종전자산 감정평가 592
2.5. 종후자산 감정평가 601
2.6. 현금청산 감정평가 604
2.7. 토지 등의 수용 등에 따른 감정평가 609
제7절 도시개발사업과 감정평가 ················611
1. 도시개발사업의 개관 ························611
1.1. 개요 611
1.2. 절차 612
1.3. 개념 614
2. 도시개발사업의 감정평가 ···············615
2.1. 관련 규정의 검토 615
2.2. 사업시행 방식 617
2.3. 환지방식에 따른 사업 시행 617
2.4. 환지방식에 따른 사업 시 감정평가 618
2.5. 환지사업구역 내 목적별 감정평가 622
참고문헌 ··············································624

최동진