기나긴 공직 생활을 수많은 사연과 우여곡절을 겪으며 지내다 지난해 말 다행스럽게도 명예퇴직을 하고, 동탄지역에 작은 세무사 사무실을 내어 납세자 권익보호를 위해 일하는 현실이 망망대해를 향해 나아가는 초보 선장과 다름없는 심정이다.

지난해 동화성 민원실장이었던 故 강 사무관의 안타까운 사고로 언론, 익명게시판, 댓글 등에서 원색적인 지탄을 받을 땐 개인 입장보다 기관의 장으로서의 책임감에 밤잠을 이루지 못하고, 고민했던 시간들이 주마등처럼 스쳐 지나간다. 사고 전말에 대하여 많은 직원들이 이미 알고 있었고, CCTV에 정황이 고스란히 녹화되어 있어 감추거나 은폐할 수 있는 일이 아님에도 불구하고 관서장이 일신의 안위를 위해 사고를 덮으려만 한다는 비난과 함께 애도하려는 마음도 없다는 조롱 섞인 댓글은 비수가 되어 아직도 가슴에 새겨있다.

사고 대처 원칙으로는 유가족에 대한 정확한 정보제공과 순직을 포함한 고인의 명예를 지키는 것을 우선으로 삼았고, 충격으로 트라우마에 시달리는 민원실 직원을 포함한 직원들의 심리치료 및 보호를 중요하게 여겼으며, 마지막으로 상대 민원인에 대한 엄정한 법적 대응 수순이었다.

관심을 갖고 있는 분들이 많아 발생할 수 있는 경우의 수를 다각도로 검토하여, 원칙에 입각한 최선의 방안을 선택해야 했으며 살얼음을 걷는 심정으로 4개월을 보냈다. 한참 시간이 지난 후 유가족으로부터 고맙다는 인사를 받으면서도 미안한 마음은 금할 길이 없었으며, 상대 민원인은 현재 모욕 혐의로 재판이 시작되어 진행중인 것으로 알고 있다. 앞으로 이런 일이 재발되지 않도록 정부에서는 악성 민원인에 시달리는 민원담당 공무원들의 어려움을 해결할 수 있는 보다 실천적인 방안을 시급히 마련하여야 할 것이다.

1. 비과세로드맵
(1) 비과세로드맵1(1세대1주택)
(2) 비과세로드맵1(일시적 1세대2주택 특례)
(3) 비과세로드맵1(상속주택 특례)
(4) 비과세로드맵1(거주주택 비과세특례)
(5) 비과세로드맵1(상생임대주택 특례)
(6) 비과세로드맵1(상생임대주택 판정 흐름도)
2. 부동산을 취득할 권리 vs 조합원입주권 vs 분양권
3. 2024 양도소득세 관련 주요 개정내용
4. 최근 개정 및 해석변경관련 적용일자

Chapter 01. 총 론

1. 양도 소득 개요
가. 개 요
나. 특 징
(1) 종합·퇴직 소득과 구분하여 인별(거주자·비거주자)로 분류 과세
(2) 자산별·보유기간별·토지의 이용상황 등에 따른 상이한 세율 체계
(3) 다양하고 폭넓은 비과세·감면 제도
(4) 세율이 가산되는 중과세 규정을 두고 있음
(5) 과세대상 자산이 열거되어 있음(열거주의)
(6) 과세기간(손익 귀속연도) 별로 과세

2. 양도소득 납세의무자
가. 개념 정리
(1) 일반적 납세의무자(=자연인인 개인)
(2) 특수한 경우 납세의무자
나. 체크 할 사항
다. 관련 사례 및 해석

3. 납세지 및 과세 관할
가. 개념 정리
나. 체크 할 사항
다. 관련 사례 및 해석

4. 양도소득세의 부과제척기간
가. 개념 정리
나. 체크 할 사항
다 .관련 사례 및 해석

5. 양도소득과 사업소득의 구분
가. 개념 정리
나. 체크 할 사항
다. 관련 사례 및 해석

Chapter 02. 양도소득의 범위

1. 양도의 정의
가. 개념 정리
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

2. 양도로 보는 경우
가. 개념 정리
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

3. 양도로 보지 않는 경우
가. 개념 정리
(1) 환지처분 또는 보류지 충당
(2) 양도담보
(3) 명의신탁과 명의신탁의 해지
(4) 원인무효에 의한 소유권 환원
(5) 이혼에 따른 재산분할
(6) 토지의 경계변경을 위한 분할
(7) 공유물 분할
(8) 토지거래 허가구역 내로서 허가받지 않은 경우
(9) 양도로 이전되었으나 증여로 추정되는 경우
(10) 특수관계인이 개입된 증여 후 10년 이내 양도시 부당행위계산
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

Chapter 03. 양도소득세 과세대상 자산(1)

1. 부동산(토지 또는 건물)
가. 개념 정리
(1) 토지
(2) 건물
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

2. 부동산에 관한 권리
가. 개념 정리
(1) 부동산을 취득할 수 있는 권리
(2) 지상권
(3) 전세권
(4) 등기된 부동산임차권
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

3. 주식 또는 출자지분
가. 개념 정리
(1) 과세대상 주식 등
(2) 국외주식 등
(3) 대주주의 판단
(4) 중소기업 및 중견기업(k-otc 시장 거래분)의 대주주에 대한 과세
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

4. 기타자산
가. 개념 정리
(1) 특정주식
(2) 부동산과다보유법인의 주식
(3) 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권
(4) 특정시설물 이용권
(5) 부동산과 함께 양도하는 이축권
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

Chapter 04. 양도 또는 취득시기

1. 양도 소득 개요

2. 일반적인 양도·취득시기
가. 개념정리
(1) 원칙：대금청산일
(2) 예외적인 양도 취득시기

3. 특수한 경우의 양도·취득시기
가. 개념정리
(1) 장기할부조건부 매매
(2) 자기가 건설한 건축물의 취득시기
(3) 상속 또는 증여로 취득한 자산의 취득시기
(4) 점유로 인한 취득(시효취득) 자산의 취득시기
(5) 공익사업 관련(법령에 따른 수용 등) 자산의 양도시기
(6) 완성되지 않은 자산을 취득(양도)한 경우로 대금청산일까지 그 목적물이 완성되지 아니한 경우
(7) 양도자산의 취득시기가 분명하지 않는 경우
(8) 환지처분시 양도 또는 취득시기
(9) 특별조치법으로 취득한 토지의 취득시기
(10) 채무불이행으로 채권자 명의로 본등기한 경우
(11) 양도소득세를 환급받지 않은 농업인이 환매한 농지를 다시 양도하는 경우
(12) 취득시기의 의제
(13) 분양권의 취득시기
(14) 청산금의 양도시기
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

Chapter 05. 기준시가

1. 기준시가의 적용영역과 중요성

2. 기준시가의 개요

3. 토지의 기준시가
가. 개념정리
(1) 일반지역 토지의 기준시가
(2) 개별공시지가 없는 토지에 대한 기준시가
(3) 1990.8.30. 전에 취득한 토지의 취득 당시 기준시가
(4) 양도 및 취득당시의 기준시가가 동일한 경우로서, 보유기간 중에 새로운 기준시가가 고시되지 않은 경우
(5) 양도당시 토지 기준시가 특례
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

4. 건물의 기준시가
가. 개념정리
(1) 건물에 대한 기준시가 공시·고시 현황
(2) 건물 기준시가 적용대상
(3) 2001.1.1. 이후 취득·양도하는 건물 기준시가 산정방법
(4) 양도 당시 건물기준시가 계산사례
(5) 양도 및 취득 당시의 기준시가가 동일한 경우로서, 보유기간 중에 새로운 기준시가가 고시되지 않은 경우
(6) 양도 당시 일반건물 기준시가 특례
(7) 2000.12.31. 이전에 취득한 건물기준시가 산정방법
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

5. 상업용건물·오피스텔 기준시가
가. 개념정리
(1) 상업용 건물과 오피스텔에 대한 기준시가 공시·고시 현황
(2) 적용대상
(3) 상업용 건물 또는 오피스텔의 기준시가 산정방법
(4) 2004.12.31. 이전에 취득한 상업용 건물 또는 오피스텔의 취득시 기준시가
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

6. 주택(개별·공동)에 대한 기준시가
가. 개념 정리
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

7. 시설물 이용권의 기준시가
가. 개념 정리
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

8. 주식 등의 기준시가
가. 개념 정리
(1) 상장주식에 대한 기준시가
(2) 비상장주식에 대한 기준시가
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

9. 기타 기준시가 유형 및 기준
가. 부동산을 취득할 수 있는 권리의 기준시가
나. 신주인수권의 기준시가
(1) 주식으로의 전환 등이 불가능한 기간 중인 경우
(2) 주식으로의 전환 등이 가능한 기간 중인 경우
다. 영업권의 기준시가

Chapter 06. 양도차익 산정 흐름

1. 양도차익 산정원칙
가. 양도차익 계산흐름도
나. 양도차익의 산정 원리

2. 실지거래가액에 의한 양도차익 계산
가. 개념 정리
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

3. 고가주택 양도차익 산정
가. 개념 정리
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

4. 부담부증여시 양도차익 계산
가. 개념 정리
(1) 취득가액
(2) 양도가액
(3) 채무액
(4) 증여가액
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

5. 파생상품 등에 대한 양도차익 등의 계산
가. 개념 정리
(1) 선물
(2) 옵션
(3) 주식워런트증권
(4) 차액결제거래(CFD)

6. 환지예정지 등의 양도가액 또는 취득가액의 계산
가. 개념 정리
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

Chapter 07. 재개발·재건축 양도차익 계산

1. 재개발·재건축 조합원입주권에 대한 양도차익 계산
가. 개념정리
(1) 기본원리 및 연혁
(2) 개략적인 재개발·재건축사업 시행절차
(3) 재개발·재건축 조합원입주권의 양도차익 계산
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

2. 재개발·재건축으로 완성된 아파트의 양도차익 계산
가. 개념정리
(1) 청산금을 납부한 경우
(2) 청산금을 지급 받은 경우
(3) 재개발·재건축 완성된 아파트의 실가계산 흐름도
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

3. 재개발·재건축으로 완성된 부동산에 대한 기준시가 양도차익
가. 개념정리
(1) 적용범위(2003.1.1. 이후 양도분부터 적용)
(2) 재개발·재건축 주택 등에 대한 양도소득세 계산 방법
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석
라. 양도소득세 계산흐름표

Chapter 08. 양도가액의 계산

1. 양도가액의 계산
가. 개념 정리
(1) 실지거래가액에 의한 양도가액 계산
(2) 양도가액 조정(시가를 실지거래가액으로 간주)
(3) 실지거래가액으로 간주되는 시가
(4) 토지·건물 등을 함께 거래시 실지거래가액의 안분계산

2. 특수한 경우의 양도가액 계산
가. 개념 정리
(1) 환지예정지의 실지거래가액에 의한 양도가액(유권해석)
(2) 교환하는 경우의 양도가액
(3) 양도세를 양수자가 부담하는 경우 양도가액
(4) 기타 특수한 경우의 양도가액
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

Chapter 09. 필요경비와 취득가액

1. 필요경비와 취득가액
가. 개념 정리
(1) 자산 취득에 든 실지거래가액
(2) 취득가액 조정
(3) 의제취득일 이후 상속·증여받은 자산의 취득가액
(4) 실지거래가액(취득) 간주 및 추정
(5) 부담부증여시 양도가액 및 취득가액 계산
(6) 주식 등의 취득가액
(7) 의제취득일의 취득가액
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

Chapter 10. 기타 필요경비

1. 기타 필요경비

2. 자본적 지출액 등
가. 개념 정리
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

3. 양도비 등
가. 개념 정리
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

Chapter 11. 부당행위계산 부인과 이월과세

1. 부당행위 계산 내용 및 적용 기준
가. 개념 정리
(1) 거주자와 특수관계에 있는 자
(2) 조세 부담의 부당한 감소
(3) 시가를 적용하여 양도차익 계산
(4) 특수관계인에게 증여를 통한 양도시 부당행위계산 부인
(5) 부당행위 계산 적용 제외
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

2. 이월과세에 따른 취득가액 적용
가. 개념 정리
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석
라. 기타 취득가액 계산 특례규정
(1) 가업상속공제가 적용된 자산의 취득가액 계산
(2) 영농자녀가 증여받은 농지 등에 대하여 증여세 감면받은 경우 취득가액 특례

Chapter 12. 양도소득금액의 계산

1. 양도소득금액의 계산
가. 개념 정리
(1) 양도소득금액의 구분 계산
(2) 양도차손의 통산방법
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

2. 장기보유특별공제
가. 개념 정리
(1) 제도의 취지 및 주요내용
(2) 장기보유특별공제 적용대상
(3) 장기보유특별공제 제외대상
(4) 공제율(2021.1.1. 이후 양도분)
(5) 취득유형별 장기보유특별공제 보유기간 기산점(초일산입)
(6) 용도변경시 장기보유특별공제 계산방법
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

Chapter 13. 과세표준 및 산출세액의 계산

1. 과세표준 및 양도소득기본공제
가. 개념 정리
(1) 양도소득기본공제 방법 및 금액
(2) 양도소득 기본공제 적용순서
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

2. 양도소득세 세율
가. 개념 정리
(1) 세율체계
(2) 양도소득 세율 개관
(3) 2년 이상 보유 부동산·부동산권리·기타자산 기본세율
(4) 비사업용 토지 적용세율
(5) 다주택자 중과세율
(6) 세율적용을 위한 보유기간 적용
(7) 미등기양도자산의 고율과세
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

Chapter 14. 자진납부세액의 계산

1. 자진납부세액의 계산 구조
가. 개념 정리

2. 공제되는 감면세액 등의 계산
가. 감면세액 계산 산식
나. 외국납부세액의 공제

Chapter 15. 양도소득세 신고·납부

1. 양도소득세 예정신고·납부
가. 개념 정리
(1) 예정신고 의의
(2) 예정신고납부 의무자
(3) 예정신고·납부 기한
(4) 2회 이상 양도로 예정신고 하는 경우 산출세액 계산
(5) 예정(확정)신고·납부시 제출서류
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

2. 양도소득세 확정신고·납부
가. 개념 정리
(1) 확정신고·납부의 의의
(2) 확정신고·납부기한
(3) 확정신고 의무자
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

Chapter 16. 결정·경정, 가산세, 지방소득세 등

1. 양도세 과세표준과 세액의 결정·경정
가. 개념 정리
(1) 양도소득세 납세의무 성립과 확정
(2) 결정·경정사유
(3) 양도세 부과제척기간
(4) 결정·경정방법
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

2. 양도소득세 가산세 체계
가. 개념 정리
(1) 가산세 개요
(2) 납부지연가산세
(3) 감정가액·환산가액 적용에 따른 가산세
(4) 농어촌특별세
(5) 지방소득세
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

Chapter 17. 주택에 대한 양도소득 비과세

1. 주택에 대한 양도소득세 비과세
가. 개념정리
나. 체크 할 사항

2. 1주택
가. 개념정리
(1) 주택의 정의
(2) 주택판정기준일
(3) 1주택(토지)을 지분·분할로 양도하는 경우 비과세 적용여부
(4) 1세대 1주택 판정시 주택 수에서 제외되는 주택
나. 체크 할 사항
다. 관련 사례 및 해석

3. 1세대
가. 개념 정리
(1) 소득세법상 1세대
(2) 배우자가 없어도 1세대로 보는 경우
나. 관련사례 및 해석

4. 주택에 딸린 토지(주택 부수 토지)
가. 개념 정리
(1) 주택에 딸린 토지 범위
(2) 주택정착면적의 기준
(3) 겸용주택(상가와 주택이 함께 있는 건물)의 주택 부수토지
나. 관련 사례 및 해석

5. 보유기간
가. 개념 정리
나. 체크 할 사항
다. 관련사례 및 해석

6. 거주기간
가. 개념 정리
나. 체크 할 사항
다. 관련사례 및 해석

7. 보유 및 거주기간에 제한이 없는 경우(특례)
가. 개념 정리
(1) 건설임대주택· 공공매입임대주택
(2) 사업인정고시일 이전에 취득한 주택 및 부수토지가 협의매수·수용되는경우
(3) 세대전원이 출국하는 경우 보유·거주기간 특례
(4) 1년이상 거주한 주택의 보유·거주기간 특례
(5) 거주기간의 제한을 받지 않는 경우

8. 상생임대주택 특례
가. 개념 정리
나. 체크 할 사항
(1) 상생임대인과 임대차계약
(2) 상생임대인 지원제도 개정연혁
다. 관련사례 및 해석

9. 1세대 1주택 비과세 특례(예외) 규정
가. 개념 정리
나. 특례유형

10. 일시적 2주택 특례
가. 개념 정리
(1) 신규주택 취득시기
(2) 종전주택의 양도기한
(3) 종전주택을 3년이 지나 양도해도 비과세 가능한 경우
나. 체크 할 사항
다. 관련 사례 및 해석

11. 상속주택 특례
가. 개념 정리
나. 체크 할 사항
(1) 상속주택과 일반주택
(2) 동일세대원에게 상속받은 경우
(3) 공동상속주택의 소유자 판정
(4) 일반주택 양도시까지 협의 분할 되지 않은 상속주택
다. 관련사례 및 해석

12. 동거봉양 합가 특례
가. 개념 정리
(1) 직계존속의 연령 판정
(2) 하나의 세대를 구성
나. 체크 할 사항
다. 관련 사례 및 해석

13. 혼인합가 특례
가. 개념 정리
나. 체크 할 사항
다. 관련사례 및 해석

14. 문화재 주택 특례
가. 개념 정리
나. 관련사례 및 해석

15. 농어촌주택 특례
가. 개념 정리
(1) 상속받은 농어촌주택
(2) 이농주택
(3) 귀농주택
나. 관련사례 및 해석

16. 부득이한 사유로 2주택이 된 경우 특례
가. 개념 정리
(1) 부득이한 사유
(2) 세대전원 이전
나. 체크 할 사항
다. 관련사례 및 해석

17. 거주주택 비과세 특례
가. 개념 정리
나. 체크 할 사항
(1) 장기임대주택
(2) 장기어린이집
(3) 임대기간 및 운영기간 산정 특례
(4) 거주주택 양도시기
(5) 평생 1회 거주주택 비과세 적용
(6) 직전거주주택과 직전거주주택 보유주택
다. 관련사례 및 해석

18. 일시적2주택 특례와 중복적용 가능한 특례
가. 개념 정리
나. 관련사례 및 해석

Chapter 18. 조합원입주권·분양권 관련 비과세특례

1. 조합원입주권 관련 비과세특례
가. 개념 정리
나. 체크 할 사항

2. 조합원입주권
가. 개념 정리
(1) 조합원입주권의 범위
(2) 조합원입주권 양도시 비과세 적용
나. 관련사례 및 해석

3. 주택과 조합원입주권을 보유한 경우 비과세 특례
가. 개념 정리
나. 체크 할 사항
다. 관련 사례 및 해석

4. 재개발·재건축 기간 중 취득한 대체주택 비과세 특례
가. 개념 정리
나. 체크할 사항
다. 관련사례 및 해석

5. 조합원입주권을 상속받은 경우
가. 개념 정리

6. 동거봉양 합가하는 경우
가. 개념 정리

7. 혼인 합가하는 경우
가. 개념 정리
나. 관련사례 및 해석

8. 주택과 분양권(‘21.1.1. 이후 취득분)을 보유한 경우 비과세 특례
가. 개념 정리
나. 체크할 사항
(1) 분양권 취득 후 3년이내 종전주택 양도
(2) 분양권 취득 후 3년이 지나 종전주택 양도
(3) 주택과 분양권을 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 취득하는 경우
다. 관련사례 및 해석

Chapter 19. 다주택자 중과세

1. 다주택자 중과세
가. 개념 정리
나. 체크 할 사항

2. 3주택자의 중과 및 중과제외 주택
가. 개념 정리
(1) 1세대 3주택 이상에서 중과세율이 적용되지 않는 주택
(2) 1세대 3주택·입주권 또는 분양권 이상에서 제외되는 주택

3. 2주택자의 중과 및 중과제외주택
가. 개념 정리
(1) 1세대 2주택 중과에서 제외되는 주택
(2) 1세대 2주택·입주권 또는 분양권에서 제외되는 주택
나. 관련사례 및 해석

Chapter 20. 감면일반 및 자경농지감면

1. 양도소득세 감면제도 일반
가. 개념 정리
나. 체크 할 사항
다. 양도세 과세체계와 감면의 적용

2. 자경농지 감면
가. 개념정리
(1) 기본요건
(2) 자경기간의 계산
(3) 감면대상 제외 농지(2002.1.1. 이후 편입)
(4) 주거·상업·공업 지역 편입 후 양도시 감면세액 계산
(5) 자경기준 농작물과 다년생식물의 범위
(6) 자경사실의 입증
나. 체크 할 사항(Check Point)
다. 관련 사례 및 해석

3. 농지 대토감면
가. 개념 정리
(1) 대토감면 기본요건(4년+4년)
나. 체크 할 사항
다. 관련 사례 및 해석

4. 축사용지 감면
가. 개념 정리
나. 체크 할 사항
다. 관련 사례 및 해석

5. 공익사업용 토지 등 감면
가. 개념 정리
나. 체크 할 사항(Check-point)
다. 관련 사례 및 해석

6. 대토보상에 대한 과세이연
가. 개념 정리
(1) 과세이연 또는 세액감면 요건
(2) 과세이연 금액 등 계산 방법
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

7. 감면종합한도
가. 개념 정리
(1) 현행 감면 종합한도(2018.1.1. 이후 16개 감면제도)
(2) 감면한도 적용 기준
(3) 감면한도 적용 사례
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

8. 중복지원의 배제
가. 개념 정리

Chapter 21. 주택 관련 과세특례

1. 농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례
가. 개념 정리
(1) 농어촌주택 요건
(2) 농어촌주택 과세특례 혜택과 사후관리
(3) 과세특례 적용신청 및 첨부서류
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 관련 사례 및 해석

2. 고향주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례
가. 개념 정리
(1) 고향주택 요건
(2) 고향주택 과세특례 혜택과 사후관리
(3) 과세특례 적용신청 및 첨부서류
나. 체크 할 사항(check Point)

Chapter 22. 비사업용 토지에 대한 중과세

1. 비사업용 토지 중과제도
가. 개념 정리(도입배경 및 개요)
나. 체크 할 사항(check Point)

2. 비사업용 토지 판정기준
가. 개념 정리
나. 체크 할 사항(check Point)

3. 무조건 사업용으로 보는 경우(비사업용 토지로 보지 않는 경우)
가. 개념 정리
(1) 공익사업법(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률)에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지
(2) 상속으로 취득한 농지·임야·목장용지를 상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 경우 ········ 608
(3) 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 토지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지·임야 및 목장용지를 상속 또는 증여 받은 토지
(4) 종중이 소유한 농지·임야·목장용지로서 2005년12월31일 이전에 취득한 것
(5) 오염발생 공장용 부속토지의 인접 토지
(6) 사업용지를 관리기관 등에 양도하는 토지
(7) 방조제 피해보상으로 취득한 농지
(8) 회생계획인가결정에 따라 회생계획의 수행을 위해 양도하는 토지
나. 체크 할 사항(check Point)

4. 비사업용토지 판정을 위한 기간기준
가. 개념정리
나. 사례 및 해석

5. 사업용 기간 간주(기간의제)
가. 개념정리
나. 체크 할 사항(check Point)
다. 사례 및 해석
(1) 법령에 따라 사용이 금지 제한된 기간을 사업용 기간으로 인정
(2) 토지 취득 후 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 사업에 사용하지 아니한 토지
(3) 보호구역으로 지정된 기간을 사용 토지 기간으로 봄
(4) 도시개발사업 완료로 건축이 가능한 날부터 2년
(5) 신축용 토지로 취득일부터 2년 및 착공이후 건설 진행중인 기간
(6) 착공이 제한된 기간, 건축허가가 제한된 기간
(7) 건축물(가설건축물은 제외)이 멸실·철거되거나 무너진 날부터 2년
(8) 사도 또는 도로로 이용되는 기간
(9) 공공공지 제공기간
(10) 대물변제, 잔여재산 분배로 취득한 토지 취득일부터 2년
(11) 소유권 소송 중인 토지의 법원에 의해 사용이 금지된 기간
(12) 사업의 휴업·폐업 또는 이전일부터 2년
(13) 농지가 황지된 경우 사유발생일부터 2년

6. 지목별 비사업용토지 판정
가. 개념 정리
(1) 농지(논·밭·과수원)
(2) 임야
(3) 목장용지
(4) 주택의 부수토지
(5) 별장의 부수토지
(6) 기타 토지(농지, 임야, 목장용지가 아닌 토지：나대지, 잡종지 등)
나. 사례 및 해석

▣ 주요 세법해석목록(비과세, 다주택) 633
▣ 세법해석 정비목록(최근 3년간, 양도소득세 분야) 644
▣ 참고문헌 649

강백근, 김동진, 황혜윤

기나긴 공직 생활을 수많은 사연과 우여곡절을 겪으며 지내다 지난해 말 다행스럽게도 명예퇴직을 하고, 동탄지역에 작은 세무사 사무실을 내어 납세자 권익보호를 위해 일하는 현실이 망망대해를 향해 나아가는 초보 선장과 다름없는 심정이다.

지난해 동화성 민원실장이었던 故 강 사무관의 안타까운 사고로 언론, 익명게시판, 댓글 등에서 원색적인 지탄을 받을 땐 개인 입장보다 기관의 장으로서의 책임감에 밤잠을 이루지 못하고, 고민했던 시간들이 주마등처럼 스쳐 지나간다.

사고 전말에 대하여 많은 직원들이 이미 알고 있었고, CCTV에 정황이 고스란히 녹화되어 있어 감추거나 은폐할 수 있는 일이 아님에도 불구하고 관서장이 일신의 안위를 위해 사고를 덮으려만 한다는 비난과 함께 애도하려는 마음도 없다는 조롱 섞인 댓글은 비수가 되어 아직도 가슴에 새겨있다.

사고 대처 원칙으로는 유가족에 대한 정확한 정보제공과 순직을 포함한 고인의 명예를 지키는 것을 우선으로 삼았고, 충격으로 트라우마에 시달리는 민원실 직원을 포함한 직원들의 심리치료 및 보호를 중요하게 여겼으며, 마지막으로 상대 민원인에 대한 엄정한 법적 대응 수순이었다.

관심을 갖고 있는 분들이 많아 발생할 수 있는 경우의 수를 다각도로 검토하여, 원칙에 입각한 최선의 방안을 선택해야 했으며 살얼음을 걷는 심정으로 4개월을 보냈다. 한참 시간이 지난 후 유가족으로부터 고맙다는 인사를 받으면서도 미안한 마음은 금할 길이 없었으며, 상대 민원인은 현재 모욕 혐의로 재판이 시작되어 진행중인 것으로 알고 있다.

앞으로 이런 일이 재발되지 않도록 정부에서는 악성 민원인에 시달리는 민원담당 공무원들의 어려움을 해결할 수 있는 보다 실천적인 방안을 시급히 마련하여야 할 것이다.

2023년부터 고물가와 건설경기 침체 및 부동산 경기 하강 등으로 공인중개사를 비롯한 국민들이 많이 힘들어하는 시간들이 흘러가고 있다. 특히, 저출산 고령화로 인해 양도·상속·증여에 관심이 많고 자산가치 하락에 대한 우려도 많은 것이 현실이다.

방문하는 납세자들은 계약 후 문제를 상담하러 오는데, 가능한 한 계약이 체결되기 전에 관련분야 전문가와 미리 상의하여 조세 부담 축소를 위한 방안을 모색하는 것이 그 어느 때 보다 필요한 시기라고 본다.

양도세 주요 개정 사항으로는 상장주식 대주주의 과세 기준을 완화하고 ‘주택’에 대한 개념을 보다 구체화하였으며, 근린생활 시설 등을 주택으로 용도 변경하는 경우 비과세 판단 시 보유기간 기산일을 당초 취득일에서 용도변경일(또는 주거용 사용일)로 변경하고, ‘장기보유특별공제’ 적용시에도 각 용도기간별 공제(보유+거주)율을각각 계산하여 합산하도록 하였다.

또한 일반 국민의 양도세에 대한 개략적 이해를 높이기 위하여「양도차익」「양도소득금액」「양도소득 과세표준」등에 대한 개관 규정을 만들어 일반 국민이 쉽게 접근할 수 있도록 하였으며 양도세 이월과세 적용시 수증자가 지출한 필요경비만 공제하던 것을 증여자가 지출한 자본적 지출액도 공제 가능하도록 합리적으로 개정하였다.

한편, 개정법령 이외에도 ’09.3.12~’12.12.31 사이 취득한 주택에 대한 다주택자 중과배제, 매매특약에 따라 계약 후 잔금 이전에 부동산을 용도 변경하거나 철거한 경우 계약일기준에서 대금청산일 기준 변경과 매수자가 양도소득세를 부담하는 조건으로 이뤄진 양도거래에 대한 양도가액 산정방법 조정등 실무적으로 중요한 해석변경이 많았다.

그동안 제주 서귀포 국세상담센타에서 고생하던 ‘황혜윤’ 공동저자가 승진하여 서울로 전입하였고, 육아로 시간을 내기 힘들었던 ‘김동진’ 공동저자도 안정을 찾아가서 세 번째 올해 교재는 한층 체계와 내용이 정비되고, 예규를 보완하는 등 내실을 갖추게 되었다.

별 실효성이 없다는 지적을 받은 ‘퀴즈 문제’는 안타깝지만 삭제 하는 것으로 결정하였고, 주택 용도 변경에 따른 장기보유특별공제 적용이 용이하도록 보론으로 정리하였다.

책을 만들고 개정법령을 각 章에 반영하는 작업은 수고로움이 많은 것에 비례하여 수익은 적은 속된말로 가성비가 낮은 일이지만, 세무대리인과 국세청 직원을 포함한 稅務人 가족과 공인중개사분들의 궁금한 애로사항을 조금이나마 덜어드릴 수 있다는 생각에 작은 의미를 부여하며, 보다 나은 책을 만들어주기 위해 노력하는 (주)더존테크윌의 이태동 이사님과 경정암 부장님 및 출판사 관계자분들께 지면으로나마 고마움을 전한다.

늘 옆에서 구박과 더불어 아낌없는 격려를 해주는 아내와 개정 작업 때마다 밤새워 고생하는 공동저자 가족 및 이 책을 사랑하는 독자분들의 건강과 행운을 진심으로 기원한다.

2024. 4월
故 강사무관과 배우자의 영전에 세번째 교재를 바치며... 공동저자 강백근